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（洛杉矶机场标志性的缩写：LAX）

公元1492年，意大利人哥伦布扬帆远航，发现了美洲新大陆，虽然他不是第一个到达美洲的人，但是他的到来，掀起了欧洲人的狂热，一批又一批的欧洲人开始踏上了美洲这片荒滩，也就有了今天的美国......

100多年前美国政府通过战争和购买获得了洛杉矶

1542年，第一批到达洛杉矶的欧洲人，宣布该地是西班牙帝国的天国（theCityofGod），但并未长留该地。

1769年8月2日，天主教圣母节的第二天，西班牙远征队为了寻找开设教会的地点，来到了洛杉矶，1781年他们在这里建镇，并把这里成为“天使女王圣母利亚的城镇”，后简称“天使之城”，自此洛杉矶也成了西班牙的殖民地。

（洛杉矶圣莫尼卡海滩）

1818年，一部分美国人也是首次到达该地，并在此居住。1821年，墨西哥赢得了独立，脱离了西班牙，自此洛杉矶开始归属墨西哥。

1846年，美墨战争爆发，此次战争分为三个阶段，第一阶段是泰勒将军出征里约格兰特河域；第二阶段是司各特将军指挥战役，最终以占领墨西哥城结束；第三阶段就是攻克加利福尼亚，也即是今天洛杉矶的州属地。此刻的加利福尼亚是对墨西哥北部沿太平洋海岸墨西哥属地的称呼，这也就诠释了今天有众多的墨西哥人居住在洛杉矶的故事。

墨西哥战争的最直接原因在于，墨西哥人不愿意未经战斗就放弃德克萨斯地区。战争结束，很戏剧化的是墨西哥人欠定居在此地的美国人很多钱。

1848年，双方谈判签署了和平协议，墨西哥同意放弃对德克萨斯、加利福尼亚、新墨西哥、内华达、犹他和科罗拉多的主权，美国因此同意从墨西哥撤军，并且付给墨西哥人1500万美元的割地款，同时帮助墨西哥人赔偿欠境内美国公民的约350万美元的债务。

纵观美国的开国发展历史，其实就是一部从东往西往南往北的战争掠夺史，很多土地都是在战争攻打后再通过少量金钱购买获得，这期间的战争不仅包括对墨西哥和加拿大，还有对英国、法国、西班牙等。

（夜幕下的洛杉矶市中心）

移民西部，“淘金”加利福尼亚

其实，早在与墨西哥签署《和平条约》之前，就有加利福尼亚发现了金矿的消息。这个消息传到美国，崇尚金钱欲望的人们立刻放下手里的一切，赶往西部加利福尼亚淘金，淘金人群从开始的几百到几千再到几万人，截止1849年底，加利福尼亚的新移民已经达到8万人，人们还戏称这些人为“49年人”。而加州移民城市最早的称呼也因此而来。

1850年，通过国会立法，加利福尼亚正式成为美国独立后的第31个州，同年地处加州南部的洛杉矶也正式设市，建市初期，洛杉矶人口仅有1600人。但经过100多年的发展，19世纪末20世纪初，洛杉矶已经成为一座特大城市。

20世纪20年代，电影业和航空工业都往洛杉矶汇集，从而促进了城市的进一步发展。80年代，洛杉矶成为全球重金属音乐之都，传遍全世界的摇滚乐最早发源于此。

21世纪之后，洛杉矶已成为美国除纽约之外的最重要的经济中心之一。通过全球移民政策，2019年，洛杉矶的人口已达到400万左右，其中洛杉矶本地人占了80%左右，来自其他国家的移民占20%，移民中华人最多，占8%左右，华人到哪里最喜欢买房，这也就有了后来洛杉矶房价不断上涨的理由。

洛杉矶的地域规划特色：县比市大

洛杉矶是美国第二大城市群，加州最大的城市群。美国的县比市大，它由五个县，200多个城市组成，洛杉矶的县相当于中国的市，市相当于中国的区。这个城市群地广辽阔，房价差异也大，最早的地产开发起源于西部，然后逐渐往东南北延伸。

洛杉矶以及全美房产特色：

城市中心地段基本是建设商业写字楼以及公寓产品。居家住宅规划的都是分散在各镇，因此我们曽经戏美国除纽约外，基本都是大农村。为了减少二次污染，全部是以环保材料建设的精装修标准交房。

美国房产无法暴涨的缘由：

1、按年按评估价征税，这是主要缘由。

昨天中国两会，在房产这块谈论的话题依旧是房产税，这个话题出来已经十几年了，尽管政府一再提倡房住不炒，但实际是中国的房价已经让全民陷入进去回不了头。房产税离真正实施还有很长的路要走，目前仅仅是稳健推动而已。

如果谈中国梦是让居者有房，房住不炒，那么在美国，其实是最早实现这个梦的。对于美国居民来说，一个城市，房价高低不等，从20万到上亿美元一套的都有，你根据自己的财力可以选取适合自己的。

跟中国一线城市，集中配套都留给城市中心的不一样，美国的教育医疗商业都是按照区域配比的，平均车程5-10分钟之内，都能满足居民的日常生活服务，所以即使住在楼价很低的地方，一样有学校、商场超市等商业配套。

2、第二原因就是：房子养护成本高，很多人买得起养不起

在美国以及洛杉矶，房子尤其是豪宅的养护成本很高，花园要聘请园林公司设计施工，平时还要工人定期维护，维护成本和水费每月大约在400-2000美元之间，有些更高。如果你买房后，花园一直没有做或者维护的不好，就会被邻居投诉，甚至会被物业罚款。

（北美崔哥出售后的房子）

配套或者自己做了泳池的房子，泳池也要定期找工人过来打捞灰尘落叶等维护，每次的成本大约都是在200美元以上。泳池在房产销售的时候会是一个很大的诱惑，但养护成本极高。泳池不仅需要打捞，而且还有一个固定的水位，无论何时，都不能缺水，除非你填平泳池。

（北美崔哥卖出后，美国人改造的泳池）

网络上很典型的一个案例，网红“北美崔哥”买了一个带特大泳池的房子，结果因为交不起电费水费等养护成本而卖出，据他自己说，每次放满泳池的水费电费就高达1000美元，于是售出卖给美国白人。美国人最善于维护修建打造自己的房子，当别人重新装修好，崔哥自己都不认识和相信这曽经是他的房子。

3、 第三就是美国的根性：崇尚自由和幸福指数高的生活，更喜欢流浪，尤其是单身的年轻人群。

华人置业主要以东部地区为主，遍及10多个城市。

洛杉矶市中心Downtown：

最早期的移民们喜欢居住的区域为：洛杉矶市中心的老破旧、华人扎堆的“Downtown”。

圣盖博、蒙特利公园市

80年代早期的新移民们以居住在圣盖博、蒙特利公园市为商业中心的华人老区，最早是台湾人来，陆续的有香港和大陆的华人到来。

以月子中心“孔雀园”闻名的罗兰岗

80年代末到90年代初，以罗兰岗、哈仙达岗为商业中心的华人新区开始建立，这里也是韩国人和韩国商业中心之一，闻名世界的华人开设的以月子中心为商业的孔雀园社区，就在此区域，但是随着中美签证的收紧，赴美生子人数越来越少，这些短租公寓也失去了往日的辉煌。

昔日辉煌不再的城市：圣马力诺和阿凯迪亚

在这些华人居住的区域，因为大量华人移民到美国，首选居住地是洛杉矶，从而一度导致这些核心区域的房价暴涨，很多地方甚至开始出现了泡沫现象。

比如华人老区的高端区域，圣马力诺(SanMarino)和阿凯迪亚（Arcadia）以及近邻帕萨迪纳，这三个代表城市的高端房产，早已经失去了2012-2015年前后的火爆盛景。其中阿凯迪亚更为惨烈，这里的房价在历史上基本都是300-1000万美元一栋，而且看起来外表确实是老破旧。目前这些房产要么是房主持有在手里，要么是赔钱卖出。

笔者身边一个北京的友人，曽经花300万美元买了一套房子，供儿子就读附近一所著名的高中，但很快他就发现这套房子的弊端，用中国的风水来说，就是地处十字路口的三角地带，而且是突出来的，风水极为不好，于是不到半年就以240万美元的价格匆忙再次售出，前后加收佣金等手续费，半年亏损了70万美元。

移民土耳其是购房好还是投资好？

土耳其是一个重要的军事地点，现在已经成为许多高净值人士向往的地方，他们可以通过廉价的土耳其护照计划效仿。那么移民到土耳其怎么样？投资还是买房更好？让我们看看！一、土耳其护照移民有什么好处吗？事实上，自2018年9月以来，土耳其政府降低了土耳其入

笔者身边还有另外一个朋友在此扎根住了20年，持有三套高价房产，其中一套10年前以230万美元的价格购得，现在评估价格为565万美元，这套房子他出租给了一家人，租金每月6500美元，对美国来说，每年的征税标准是评估价格的1.1-1.9%，那么对于这套房子的租金来说还不够给房子交税。笔者曾建议他卖掉，但是他宁愿亏损持有也不卖掉，因为卖掉如果不买新房子或者做其它生意抵税，这套房子的个税会很高，高达60多万美元。

随着华裔二代三代移民语言能力的增强，华人在洛杉矶置业逐步向东和向南移动，也慢慢的渗透到美国当地居民的区域，阿凯迪亚等这些老华人聚集的城市也逐渐失去了区位优势，再加上房价高，新移民基本不会在此逗留。

“小瑞士”核桃市、南钻石吧失去传统优势

除了上述的两个华人居住的豪宅区失去往日辉煌外，华人新区的核桃市和南钻石吧也在历史的潮流和观念的更新中，失去优势，不再受到新移民的青睐。

核桃市是90-2000年期间华人移民们最喜欢居住的城市，这里房价适中，价格在70-150万美元之间，洛杉矶房子是越往山上房价越贵，按维度计算房价，所以往往同一个区域，山下是70万美元，山上是150万美元。早几年这里的交易还频繁，但近年来因为新移民的华人更热衷于尔湾区域，所以成交活跃度不是很高，价格也是跟整个洛杉矶一样，增幅有限，基本停滞不前。

失去吸引力的原因主要是这些区域房价高、房屋格局陈旧落伍，市场新房供应量小，而且租金也偏低，同样价格购买的房子，华人区的租金明显低于白人区。

尔湾—2010年后成为华人新移民置业的首选

2000年后兴起了以尔湾为商业中心的华人新贵区，这里因为规划好、更具现代感、治安好、学区好、靠近海边，开始受到华裔新移民们的青睐。

目前在尔湾居住的人群划分，其中白人占据40-50%左右，亚裔（华人、韩国日本等）占据40%左右。10多年来，尔湾因为新房供应多，房产中介公司推广力度强，吸引了大量的来自全世界的购房者，这些人中最多的还是华人移民。

尔湾目前的房价集中在70-200万美元之间，其中70-80万美元可以购买一个130-200平米的联排，120-200万美元之间可以购买一个200-380平米之间的独立屋，即我们口中的独栋别墅。

尔湾房子的特点是：占地面积小、房子密度高、社区维护成本高（物业费用高，联排约300美元，独栋约150美元），但是房子新，设计的户型好、学区好、居住人群素质高，多以年薪10万美元以上人群为主、国际化强，高楼大厦多、社区漂亮，绿化等生活配套设施优、华人的配套设施完善，车行10-15分钟范围有多家华人超市和餐馆，这也是新一代华人最爱的、同时这里还靠近洛杉矶南面的海域以及海滩豪宅区，驱车20分钟即可以到达，离著名的世界名牌汇集地南海岸购物中心更是短短10分钟车程。

除尔湾之外，圣地亚哥也是新兴起来的，新移民们比较喜欢居住的城市，这里地处洛杉矶南岸，毗邻墨西哥，气候宜人，很受喜欢海居生活的中端收入人群喜爱，房价比尔湾略高，集中在100-200万美元。

基于上述原因，这些成为华人新贵的首选也不足为奇。

新移民购房次热门城市：

奇诺岗、库拉蒙格牧场（Rancho Cucamonga）、东谷（Eastvale）、科罗娜(Corona)

上述的几个城市在近年来也成为新移民们置业的第二热门选择，这几个市在洛杉矶属于二线市。

如果拿深圳的区域作对比来说，就是尔湾相当于深圳的南山区、这几个城市相当于深圳的龙华、龙岗等区域，这样一对比，就很明显看出。

这三个城市的房价不高，很多新房集中在50-80万美元之间，部分面积小的联排，还有40多万美元的。

这几个城市的优点是：城市环境不错、房子所在的地块大，套内面积也大，多是以独栋为主，面积集中在280-400平米、居住人群多以中产白人为主、房子性价比高，租金在2500-6000美元之间，比其他区域的租售比更高、学分也不错，大多数有8-9分的学位。

有优点就有缺点：居住人群混杂，除白人外，墨西哥裔和其它族裔在此混居的多、部分新城市学区差，很多仅有5分、城市发展早，公共规划破旧、地多新房价格低，升值比较慢。

洛杉矶高端海景豪宅区：新港海湾（New Coast）、新港滩（Newport Beach）、拉古娜海滩（Laguna Beach）

居住在上述几大豪宅区域的人群，基本都不是普通的工薪阶层，要么是从商的，抑或就是企业的高层，因为这里的房价大多集中在150-2000千万美元之间，近年来中国的很多富豪们都比较热衷在此购房。

同一个区域，起步价也有低的，低的大多是没有泳池和游艇码头配比的。这些豪宅社区，即山景海景于一体，是真正的处于海天一色的场景中，当然学区绿化肯定也是一流。

（奔驰闯故宫女晒的新港湾豪宅内部）

提起一个案例，大家对此的房产想象就会一目了然，那就是去年红遍网络的“开大奔进故宫女”晒出的位于新港海湾的豪宅。

此女2018年3月在Instragram上晒出了在洛杉矶富人区新港滩购买的海景豪宅，后被证实此房名主另有他人，她或许就是所谓的某一种类型人被带此居住或者借用别人房子拍照吸引眼球而已。但这样的一个事件，让很多人对美国真正的豪宅有所了解。

美国的豪宅跟中国对比，最大的不一样就是不仅要买得起，更要养得起。

在美国，持有房产都是透明化的，随便一套房子的现状和持有人都可以查到。比如早期的王宝强以及倪萍、冯小刚等人购买的房产，很快被查到。前两者很明显是投资失败案例，一个买了不好的区域被坑，一个是降价卖房。

新港滩这套房产最新成交价格为1181万美元，约合8140万人民币，这个价格在中国今天的一线城市北上深一点不奇怪，但是不一样的是，中国房产的持有成本很低，空置在那里，仅仅只需要缴纳每月几百到几千的物业费而已，其它没有任何支出。但美国就不一样了，这套房产每年不仅需要每年缴纳15.3万美元的房产税，还要缴纳1万多美元的物业费，除了这两项外，泳池花园的维护成本每年也要3-5万美元。所以整套房子的维护成本高达20万美元，没有一定的后续经济来源，即使买了这样的豪宅，也是养不起的。

这也许就是中国曽经的一些明星买家和商家在走红时高价买入洛杉矶以及加州豪宅，后过气无固定来源后低价售房的一个原因。

除新港湾等新兴起来的海边豪宅区外，最早的豪宅区当属于比华利山庄，但今天那里已经成为一个观赏大于居住的城市。这里最早是明星扎堆居住的地方，它的成名得益于美国娱乐业的发展，明星们的财富迅速累积。

美国是一个崇尚金钱第一的国家，有钱最直接的好处就是能享受到属于你的东西。

2020年后，洛杉矶的房价何去何从？

洛杉矶的房价在2008年因为金融危机，很多人断供，房价曽经跌倒底谷，经过8年的发展到2016年，房价基本已经涨回来，还超过了之前的最高阶段。

从2016年到2019年，这三年来，洛杉矶的房价因为受到中国外汇管制的影响，基本没有上涨，部分区域个别房源还因此价格下调。但总体来说，虽然成交量放缓，价格总体是平稳略升的，增幅比例在2-4%之间。

2020年，一场疫情，改变了全世界。

中国除深圳以外的一线城市，房价并没有上涨。深圳虽然独树一帜，但代表的只是几个占据地域、品牌价格优势的资源型楼盘在领涨，关外区域的龙岗等地，销售压力依旧存在。

同样对于洛杉矶这个大城来说，疫情也产生了特别的影响，首先是房价成交量变缓，其次是出租的房源空置率高，租金拖欠租金增多。笔者的两个美国租客，其中之一在上月就发来邮件，要求因为疫情影响，暂时先支付一半租金，结果4月付完了，5月的租金至今未交。出于人道主义，笔者也没有再次催租。

所以，短期来看，洛杉矶的房价和成交量肯定都是暂缓的，疫情影响，即使想买房看房的人，也在短期之内不会出手。

2020年下半年，如果疫情被控制住，刚需楼盘的成交量可能会上升，但价格在今年基本不会上涨，此刻购房仍旧是一个机会。

谈到刚需，洛杉矶刚需的楼盘总价集中在80-100万美元，这个范围的房子是最好卖的。最适合新移民以及在此工作的年轻白领，大约10年时间，他们可以付完这套房子的贷款。

在国内房价暴涨的风口，2010年后留学的很多学生基本选择不回国，特别是来自中国北方和西部区域的学生。

笔者在美来往的几年中，认识了很多毕业于伯克利、耶鲁的博士生，跟他们聊起回国的事，他们很笑颜，除非父母在国内有矿，随便可以给他们在北上广深置业安家，否则他们工作一辈子也买不起200平米的房子。所以他们宁愿在美国拿着10万美元的年薪，也不回国，因为留在洛杉矶，他们工作两年就可以付首付，然后再用5-10年还掉贷款。